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CÁLCULO DE RENTABILIDAD INMOBILIARIA

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A efectos financieros, la inversión en productos de renta fija y la inversión en activos inmobiliarios son comparables, pues en ambos casos se busca obtener una rentabilidad constante mediante una inversión inicial determinada.

En la inversión en productos de renta fija (bonos, letras del estado), se realiza una inversión a cambio de un cupón periódico durante el tiempo de la inversión, recuperándose el total de la inversión al final de la operación.

Por su parte, en la inversión inmobiliaria, el cupón que hará rentable la inversión es la renta que está generando el inmueble gracias a su alquiler, por lo que el contrato de arrendamiento resulta la pieza clave y esencial para garantizar esa rentabilidad.

A pesar de ello, hay grandes diferencias, que vendrán determinadas tanto por la ausencia de duración determinada de la inversión (el inmueble no vence, aunque sí el arrendamiento), así como la existencia de riesgos superiores (incumplimiento del arrendatario, ruina del inmueble, etc.). No obstante, el arrendador-inversor puede excluir o limitar algunos de los riesgos de la inversión inmobiliaria mediante un contrato de arrendamiento redactado específicamente con esa finalidad, siempre dentro de los límites legales.

Como consecuencia de estas similitudes, las herramientas de las matemáticas de las operaciones financieras para los activos de renta fija se pueden aplicar, salvando las diferencias, a las inversiones en activos inmobiliarios.

A pesar de que este es un blog jurídico, por una vez nos adentraremos en el mundo económico para conocer una herramienta esencial que se está utilizando en todas las formas que analizaremos, de forma constante en el mercado.

Cálculo de la rentabilidad anual

Entendemos por rentabilidad anual o retorno anual de un activo inmobiliario la proporción que los ingresos anuales que dicho activo reporta en forma de renta, frente a su coste de adquisición. En términos matemáticos, se recogen en la siguiente fórmula.

Gross Yield

Siendo:

Gross Yield

Si bien la fórmula anterior es la expresión más sencilla de la rentabilidad anual, deja fuera elementos importantes que pueden alterarla, especialmente cuando se trata de activos inmobiliarios.

Toda inversión inmobiliaria conlleva asociados determinados costes, que pueden aparecer tanto minorando la renta como aumentando el coste de adquisición.

» Minorando la renta: Son aquellos costes recurrentes necesarios para el mantenimiento del activo y su valor. En este apartado se incluyen, por ejemplo, el importe de los impuestos sobre la propiedad (IBI), los gastos de conservación –obras de conservación, gastos de comunidad, etc.- o las primas de seguros.

» Incrementando el coste de adquisición: La inversión lleva aparejados siempre unos impuestos (IVA-AJD/ITP), así como unos determinados gastos adicionales (asesores jurídicos, notaría, registro, etc.). En determinados casos, es posible que sea necesaria una inversión adicional en el inmueble para que pueda comenzar a rentabilizarse, inversión que deberá entenderse como un mayor coste de adquisición.

Si se incluyen todas estas variables en la fórmula, podremos obtener la rentabilidad anual neta de la inversión.

Net Yield

Donde, en este caso:

Net Yield

Toda la construcción matemática anterior se sustenta única y exclusivamente en un documento, que es el contrato de arrendamiento. Así, por ejemplo, es habitual que los contratos de arrendamiento realizados con estos fines se redacten en la forma de un “triple neto”, es decir, que el importe de los gastos de conservación, los seguros y los impuestos, que pueden minorar la renta a percibir, sean repercutidos al arrendatario íntegramente, garantizando así una rentabilidad neta de la inversión.

El contrato de arrendamiento puede resultar determinante para el éxito financiero de la inversión, por cuanto la redacción de determinadas cuestiones, puede afectar directamente a la rentabilidad del activo inmobiliario.

Es importante destacar que si bien ambas fórmulas permiten calcular la rentabilidad anual de una inversión (el equivalente al cupón en los bonos), no permiten el cálculo de la rentabilidad total de una inversión, ya que únicamente sirven para conocer el rendimiento (o tasa de retorno) de la inversión en una fecha determinada.

Si lo que deseamos conocer es la rentabilidad total que reportará una inversión inmobiliaria, es necesario utilizar una herramienta más compleja, la TIR o IRR, por sus siglas en inglés (Tasa Interna de Rentabilidad o Internal Rate of Return, respectivamente), que incluyen otros parámetros necesarios para dichos cálculos, tales como duración de la inversión, tipo de capitalización o precio en el momento de desinversión.

A pesar de ello, las fórmulas anteriores son frecuentemente utilizadas en las inversiones inmobiliarias para el cálculo de precio de compra de los locales en rentabilidad.

Cálculo de precio de compraventa

Un “local en rentabilidad” es aquel inmueble que se encuentra en condiciones de ofrecer a su inversor una rentabilidad inmediata por encontrarse ya arrendado. Así, la inversión inmobiliaria puede considerarse como una inversión financiera pura, al excluir el riesgo de encontrar un arrendatario dispuesto a arrendar el inmueble para que el activo comience a aportar una rentabilidad.

La fórmula de la rentabilidad bruta descrita anteriormente se utiliza en el mercado para calcular realizar la valoración de un activo en rentabilidad. Para ello, deben considerarse como datos dados tanto la renta anual del arrendamiento (lo cual es sencillo de calcular), como la rentabilidad que ofrecerá el activo, para poder calcular de este modo el precio al que puede colocarse el activo en el mercado.

La dificultad en estos casos es valorar la rentabilidad del inmueble que se debe ofrecer al potencial inversor: a mayor rentabilidad, más apetecible será la inversión, pero menor será el precio de venta. A pesar de ello, la rentabilidad es una variable altamente sensible a determinadas cuestiones: duración esperada del arrendamiento, solvencia del arrendatario (binomio riesgo-rentabilidad), otras condiciones del arrendamiento.

La rentabilidad a ofrecer variará en función de muchos parámetros: comparables, plazo de la inversión, solvencia del arrendatario, condiciones del arrendamiento, etc.

De este modo, y realizando variaciones en la fórmula se obtendrá la siguiente fórmula, que nos permitirá conocer el precio de compraventa de un activo:

Price

Por ejemplo, si se dispone de un local con una renta de 3.000 € mensuales y los comparables ofrecen una rentabilidad media del 5%, un precio de venta razonable podrá ser:

Price ex

Como puede observarse, la rentabilidad es un parámetro esencial para el cálculo del precio, y el contrato de arrendamiento es el documento clave que va a permitir exigir del arrendatario ese rendimiento.

Cálculo de la renta anual esperada

Por último, despejando la última de las variables, se obtendrá una fórmula que permitirá el cálculo de la renta mensual que está ofreciendo un activo del que se conoce el precio y la rentabilidad ofrecida, lo cual puede ser útil cuando únicamente se conozcan estas dos variables y se desee conocer la renta a obtener.

Annual rent

En todo caso, debemos insistir en la relevancia del contrato de arrendamiento en la inversión en activos inmobiliarios, por cuanto es la base legal sobre la que se sustenta la rentabilidad, motivo por el cual siempre es aconsejable contar con asesoramiento especializado que redacte un contrato adaptado a las necesidades y particularidades de la inversión, tanto para garantizar la rentabilidad presente como para favorecer la venta futura y aumentar su precio.

A continuación detallamos varios inmuebles con altas rentabilidades.

Edificio en venta con 4 viviendas Sant Cebrià de Vallalta

 

Atención inversores piso para reformar en Granollers

Piso con terraza a nivel en el corazón de Mataró

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Edificio prácticamente nuevo en venta situado en Palafolls

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