Que hay que hacer para cambiar el uso de un local en vivienda en suelo urbano consolidado?
-1- Para convertir un local en una vivienda hay que tramitar y obtener una licencia de cambio de uso, con esta solicitud se debe acreditar el cumplimiento de todos los requisitos que para su otorgamiento prevén la normativa urbanística y sectorial.
En todo caso, si por el otorgamiento de la licencia de cambio de uso, fuera necesario llevar a cabo obras en la entidad o entidades objeto de licencia, estas deberán ajustarse al planeamiento urbanístico vigente (art. 108.4 Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo y at. 119.2.c) Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Urbanismo).
Para saber si se trata de un cambio de uso, se deberá tener en cuenta exclusivamente las licencias de obras y actividades que hayan sido otorgadas por el Ayuntamiento de Mataró anteriormente, y no se podrán considerar los usos o actividades en la finca objeto de la solicitud que consten acreditados de manera diferente.
Cabe señalar que:
– En los supuestos de cambio de uso parcial de un edificio, siempre que la superficie afectada sea inferior al 50% de la totalidad del edificio, se entiende por superficie afectada los m² construidos sobre y bajo rasante y acreditados que sean anteriores al año 1996 o con licencia / autorización. En todos los cambio de uso hay que tener en cuenta lo siguiente:
– Desde el punto de vista urbanístico, es necesario que el uso residencial sea compatible. En caso afirmativo por la calificación urbanística, habrá que saber si no se ha superado el número de viviendas permitidas en la parcela (densidad según PGO – artículo 85) (art. 90.4 de la Ordenanza municipal de licencias urbanísticas).
La calificación urbanística de la parcela nos determinará el cumplimiento de otras parámetros urbanísticos básicos.
– Cuando el edificio no esté dividido en propiedad horizontal o física, y el cambio de uso de una parte del edificio incumple alguno de los parámetros básicos de la parcela recogidos en el artículo 52.2 del PGO (edificabilidad, número de plantas, altura, volumen, ocupación máxima, número de viviendas, etc), se estará este parte del edificio a los parámetros básicos para poder otorgar la licencia del cambio de uso.
– En caso de que el edificio estuviera dividido en régimen de propiedad horizontal o física, se tendrá en cuenta los parámetros básicos para cada una de las entidades por separado. El cambio de uso de una entidad en un edificio en volumen disconforme podrá otorgar si por su implantación del uso de vivienda, las obras son autorizables en régimen de volumen disconforme. Se atenderá a los parámetros básicos siempre que no repercuta en las otras entidades de la parcela. En caso de que se mantenga el volumen afectado en régimen de volumen disconforme no puede contener las piezas esenciales de la vivienda.
– También habría que tener en cuenta como normativa urbanística, la disposición adicional quinta y octava de las NNUU del PGOU, y los artículos reguladores de la reserva obligatoria de aparcamiento (Artículo 142 de las NNUU del PGOU).
– Aparte de la normativa municipal, hay que dar cumplimiento a la normativa estatal y autonómica.
– Habrá que dar cumplimiento al decreto de habitabilidad, que viene determinado por el Decreto 141/2012 de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas donde hay que destacar que deberá disponer como mínimo de 36 m² útiles; obligación de instalar una salida de humos hasta la cubierta y cumplir con el resto de parámetros que vienen determinados y regulados por el anexo 4, grupo B, C o D.
– Además, en cualquier cambio de uso deberá dar cumplimiento a las exigencias del CTE, que será de aplicación en todo lo que tenga incidencia en la parte objeto de la intervención (DB del CTE). Dado que se trata de una intervención en un edificio existente, se justificará el alcance de las exigencias y / o excepción habida cuenta el tipo de obra, el ámbito de la normativa y la compatibilidad con la naturaleza de la intervención.
La posible incompatibilidad de aplicación deberá justificarse, y en su caso, compensar con medidas alternativas que sean técnica y económicamente viables.
– Hay que tener en cuenta, la seguridad en caso de incendio, en concreto DB SI, según dispone el punto III «Criterios generales de aplicación», apartado 5 y comentario de adaptación de escala existente en cambio de uso.
Hay que aclarar que siempre referenciado a un cambio de uso diferente al mayoritario (principal). Si el edificio es de uso residencial, y se quiere hacer un cambio de uso a vivienda, de acuerdo a la excepción del apartado 5 no sería necesario adecuar los elementos comunes de evacuación. Si el edificio no se residencial, y se hace un cambio de uso diferente al mayoritario (principal), esta adecuación de la escala debería comprobar tal como especifica el apartado 5 y el comentario al respecto.
Se considera que el uso más representativo (mayoritario) de un edificio es lo que la superficie total construida destinada a este uso supera el 50% de la superficie total construida sobre rasante, sin considerar las zonas de planta baja con acceso directo desde vía pública y sin conexión a zona comunitaria, de acuerdo a las licencias / autorizaciones en vigor.
Según comentario de este apartado 5 se aceptan como medidas compensatorias la instalación de extintores portátiles y de alumbrado de emergencia en toda la escalera. estas medidas compensatorias serán aplicables sólo si la entidad objeto de cambio de uso tiene acceso a la zona comunitaria del edificio.
Nota: Hay que tener en cuenta que estas aclaraciones serán vigentes según lo esté la normativa aplicable.
– También, tener en cuenta la accesibilidad, regulado en el CTE DB-SUA y decreto 135/1995.
– Por último, tener en cuenta la normativa ambiental, regulado en el CTE DB-HS, HE y HR según el ámbito de aplicación de cada uno de ellos.